Comment se passe le compromis de vente en Suisse

Le contrat de vente immobilière est la base de l’achat d’une maison ou d’un appartement. Vérifiez bien vos droits et obligations. On vous explique ce qu’il faut savoir avant de signer.

La première étape du processus d’achat d’un bien immobilier est le contrat d’achat et de vente. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, il s’agit d’un outil permettant de formaliser l’intention d’achat. En outre, il sert également de garantie pour le futur contrat définitif.

L’avant-contrat de vente consiste en une déclaration écrite signée par la partie qui promet de vendre (vendeur à ordre) et la partie qui promet d’acheter (acheteur à ordre). Il s’agit d’un accord par lequel les deux parties, ou une seule d’entre elles, s’engagent à conclure un nouveau contrat, futur et définitif, dans un certain délai, ou lorsque certaines hypothèses sont vérifiées, conformément à l’article 410 n.º 1 du code civil.

Ce type de contrat régit les droits et les devoirs de l’acheteur et du vendeur jusqu’à l’établissement de l’acte public de la maison. La déclaration détermine les conditions nécessaires à la réalisation de l’opération. Elle couvre, entre autres, les valeurs d’achat, le dépôt versé à titre d’acompte et la date de livraison.

Il est pratique de signer un contrat à ordre dans des contextes où toutes les conditions nécessaires à la préparation de l’acte n’ont pas encore été réunies, à savoir :
– la construction du bien n’est pas achevée
– le bien n’a pas de permis d’utilisation
– l’acheteur ne dispose pas de la somme nécessaire à l’achat
– l’acheteur attend toujours l’approbation du financement bancaire.

Aussi rapide que puisse être la formalisation d’un acte public, elle ne le sera jamais autant que la réalisation d’un contrat à ordre. Ainsi, ce contrat permet de formaliser rapidement un document contraignant entre le vendeur et l’acheteur. Les deux parties concernées peuvent garantir la formalisation de la transaction dans les délais convenus. Le contrat à ordre offre également une sécurité juridique en cas de retard ou de rupture du contrat.

Dans le cadre du compromis de vente, il est très courant de verser un dépôt. Il s’agit d’une somme d’argent, convenue par les deux parties, ou d’un autre bien, que l’acheteur remet au vendeur. L’acompte est une garantie de l’exécution du contrat à ordre. Il constitue également une preuve du sérieux de l’intention contractuelle.

Le contrat à ordre doit contenir les éléments suivants
A. Identification du vendeur et de l’acquéreur :
nom, prénom, état civil, adresse, numéro de carte d’identité/citoyen et numéro de contribuable.
B. Identification du bien :
localisation, typologie, existence de parties intégrantes ou attenantes à la fraction ou à la propriété (garage, débarras ou piscine, par exemple), inscription au cadastre et description du bien.
C. Prix d’achat de la maison convenu et mode de paiement
• Montant de l’acompte versé
• Montant des renforcements de l’acompte, le cas échéant, ainsi que les dates des versements respectifs
• Indication que le bien sera vendu libre de tout privilège et de toute charge
• Délai d’exécution du contrat définitif (acte public) et conséquences du dépassement de ce délai
• Identification des sanctions si l’acte public n’est pas signé à la date prévue ;
• Permis d’utilisation ou de construction, ou preuve qu’il a été demandé à la mairie, ou déclaration le remplaçant
La référence à l’exécution spécifique, qui permet à l’une ou l’autre des parties d’obtenir une sentence judiciaire produisant les effets de la déclaration de négociation manquante. Il convient de noter qu’il faut s’assurer que le contrat à ordre comprend une garantie qu’il n’existe pas de dettes envers l’administration fiscale concernant le bien, résultant de l’achat ou de l’utilisation par le vendeur. Il faut également s’assurer que l’immeuble est en état d’habitabilité normale et que tous les équipements, les réseaux intérieurs et les installations d’eau, d’électricité, d’égout et de gaz sont en état de fonctionnement normal.

Plusieurs amendes et sanctions sont prévues en cas d’inexécution de l’acte. Les conséquences du non-respect du contrat à ordre peuvent être prévues dans l’acte lui-même. En son absence, les règles générales du code civil s’appliquent. En cas d’inexécution par l’acheteur, ce dernier perd le droit à toutes les sommes versées à titre d’acompte au vendeur. Il convient de souligner que « la loi établit que toutes les sommes remises au vendeur promettant ont le caractère d’un acompte ». Si la faute est imputable au vendeur, celui-ci doit restituer à l’acheteur le double du montant des arrhes versées. La partie non défaillante peut également saisir le tribunal pour demander des dommages-intérêts spécifiques.

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